Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Nieruchomości komercyjne bez ułatwień w finansowaniu

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
(fot. materiał prasowy)
(fot. materiał prasowy)

Obecna kondycja polskiego rynku nieruchomości komercyjnych jest stabilna, jednak nie powinniśmy spodziewać się radykalnego zwiększenia akcji kredytowej przez banki. Powodem jest ostrożność w udzielaniu kredytów oraz coraz większe nasycenie na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w sektorze biurowym.

Od czasów kryzysu finansowego narasta napięcie między bankami a deweloperami. Jego powodem są wysokie wymagania banków oraz oczekiwania ze strony deweloperów co do warunków kredytowych. Czy sytuacja ulegnie poprawie? W najnowszym raporcie „Analiza europejskich rynków kredytowania nieruchomości” firmy doradczej Cushman & Wakefield można przeczytać o osłabieniu akcji kredytowania nieruchomości komercyjnych przez banki. Według raportu liczba alternatywnych kredytów na rynku nieruchomości komercyjnych wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 30 proc. Tym samym udział banków zmniejszył się z 67 do 55 proc. Jako przyczynę takiego stanu rzeczy uczestnicy debaty wskazywali m. in. dużą dostępność kapitału na rynku.

– Faktycznie, obecnie wiele transakcji finansowanych jest z equity, ale nie dlatego, że banki nie chcą takich transakcji kredytować - po prostu nie ma takiego zapotrzebowania ze strony inwestora. To efekt dużej ilości gotówki na rynku, powodowany m.in. akcją kreacji pieniądza w Stanach Zjednoczonych jak i brakiem alternatywnych inwestycji dla różnych funduszy, które inwestują środki własne – mówi Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w Banku Pekao S.A.

Deweloperzy zwracają uwagę, że to nie jedyny powód. Wśród czynników wymieniają m.in. trudne warunki kredytowania, wysokie wymagania oraz brak zrozumienia banków dla planowanych inwestycji.

Galerie handlowe w małych miastach nie budzą entuzjazmu banków


Sektor powierzchni handlowych rozwija się w kierunku coraz mniejszych miast, nawet poniżej 100 tys. mieszkańców. Czy w tym samym kierunku podążają banki? Eksperci nie są zgodni. Wskazują, że z jednej strony banki często nie rozumieją projektów realizowanych w mniejszych miastach. Z drugiej z kolei strony finansowanie takich projektów jest dostępne, ale nie zawsze na satysfakcjonujących deweloperów warunkach.

– W przypadku takich lokalizacji i obiektów z „nie najwyższej półki” zawsze pojawia się konieczność zabezpieczenia dodatkowych źródeł finansowania. Banki wciąż podchodzą do finansowania projektów regionalnych bardzo ostrożnie – mówi dr Piotr Goździewicz, dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate.

Nie wszyscy mają jednak podobne doświadczenia. Jan Mroczka z Rank Progress, firmy deweloperskiej specjalizującej się w realizacji obiektów handlowych w mniejszych miastach, zauważa, że problemem nie jest otrzymanie kredytu, ale odpowiednie warunki finansowe.

 - Jesteśmy w trakcie realizacji inwestycji w Wejherowie, przymierzyły się do tego trzy banki. Oleśnica, Chojnice, Świdnica - nie mieliśmy tam żadnych problemów ze znalezieniem banków finansujących. Zawsze spełnialiśmy stawiane nam warunki, jedynym naszym problem jest - co powinniśmy zrobić, aby oferowane nam warunki były lepsze? - pyta Jan Mroczka, prezes zarządu firmy deweloperskiej Rank Progress.

- W ostatnich latach finansowaliśmy projekty w Grudziądzu, Pile, Jeleniej Górze. Szukamy pustych rynków z potencjałem, ponieważ chcemy budować, a nie doprowadzać do wyrzynania się konkurujących deweloperów. Jeśli udaje nam się zrobić projekty, to znaczy że warunki finansowania nie są takie złe. Po prostu trudniejsze projekty wymagają bardziej konserwatywnego podejścia - tłumaczy Marek Koziarek.

Przedstawiciele banków zwracają również uwagę, że rynek powierzchni handlowych w mniejszych miastach jest mniej chłonny, niż w metropoliach. Dlatego deweloperzy, którzy planują realizować kolejne projekty handlowe w takiej lokalizacji, mogą natrafić na problemy.

– 10 lat temu weszliśmy do mniejszych miast i te projekty radzą sobie dobrze. Ale drugi projekt na niewielkim rynku jest już ryzykowny. Nie jest to jednak regułą. Początkowo mieliśmy obawy, czy na rynku olsztyńskim jest wystarczająco dużo pieniędzy dla kolejnego projektu, teraz istnieją tam dwie galerie i dają sobie radę – tłumaczy Ryszard Mróz, dyrektor departamentu finansowania projektów inwestycyjnych w Raiffeisen Bank Polska.

Deweloperzy powierzchni handlowych są równie optymistyczni wobec Olsztyna. W mieście istnieje już Aura Centrum z 2003 r. oraz Dekada Olsztyn, zrealizowana przez BOIG jesienią 2012 r. Jesienią otworzy się projekt Libry Project, Galeria Warmińska. Tereny w Olsztynie posiada również firma Rank Progress, która zastanawia się nad rozpoczęciem budowy obiektu handlowego w 2014 r. Kolejnym pomysłem na powierzchnię handlową w mieście ma być Zintegrowane Centrum Komunikacyjne, które powstanie ma miejsce dworca PKP.  

Firmy deweloperskie wierzą zatem w przyszłość rynków regionalnych. Jednak same banki nie spodziewają się szybkiej poprawy w tym zakresie.

– Po kryzysie staliśmy się znacznie ostrożniejsi, sami nałożyliśmy na siebie wiele restrykcji. Do tego doszły jeszcze działania regulatorów. Znakiem czasu jest fakt, że dziś finansujemy budowę galerii regionalnych jako członkowie konsorcjum pięciu banków. Jeszcze kilka lat temu na obiekt tego typu wystarczyłyby dwa – mówi Ryszard Mróz.

Z kolei fundusze inwestycyjne przyznają, że chociaż projekty w mniejszych miastach mogą być ciekawe, to wymagają dużej wiedzy na temat rynku regionalnego. Dodatkowe takie projekty są zazwyczaj za małe, aby budzić zainteresowanie TFI, dlatego najczęściej bywają kupowane w ramach transakcji portfelowych.

Kryzys nadpodaży w biurach?

O ile rynek nieruchomości handlowych ma przed sobą dobre perspektywy, to specjaliści rynku nieruchomości komercyjnych alarmują, że rynkowi biurowemu grozi kryzys nadpodaży.

– Absorpcja netto biur na rynku stołecznym rośnie o 170-200 tys. metrów kwadratowych rocznie, a w budowie mamy obecne 600 tys. m kw., w zeszłym roku było to 340 tys. To jest niepokojące. Łatwo jest namówić banki na finansowanie, zwłaszcza te dopiero wchodzące na ten rynek, ale później trzeba to wszystko wynająć. Spodziewam się kompresji czynszów – mówi Marek Koziarek.

Przy wysokiej podaży nowoczesnych powierzchni biurowych problem mogą mieć starsze budynki, z powierzchnią biurową klasy B i C.

– Kłopoty w pierwszej kolejności będą mieli posiadacze starych, co najmniej 10-letnich biurowców, z których najemcy będą mogli wychodzić do nowych lokalizacji – mówi Goździewicz, BNP Paribas Real Estate.

–  Wygrają ci deweloperzy, którzy będą w stanie zrealizować projekt - mały lub średni - własnymi siłami i wynająć go za normalne stawki rynkowe, bez konieczności schodzenia poniżej granicy zysku – podkreśla Piotr Kaszyński, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman&Wakefield.

Przedstawiciel banku Pekao przewiduje również walkę między konkurencją i zabieranie sobie najemców. Takie działania są charakterystyczne dla dojrzałych rynków, do których powoli dołącza Polska, a w szczególności Warszawa. Ci deweloperzy, którzy szukają finansowania na inwestycje biurowe przypominają, że kluczową kwestia jest znalezienie pierwszego, ważnego najemcy.

– W przypadku biurowców ważny jest na pierwszego, flagowego najemcę. To znak dla banku, że nieruchomość jest atrakcyjna – mówi Maciej Golis, dyrektor ds. rozwoju Klepierre Management Polska.

Jednocześnie jeden duży najemca może być zagrożeniem dla projektów biurowych na mniejszych rynkach.

– Małe rynki są za małe, aby zapewnić bezpieczeństwo projektowie. Jeśli jeden najemca wynajmie całe 20 tys. mkw. to nie daje to zabezpieczenia na okres powyżej 5-10 lat. Lepiej stawiać na zróżnicowany mix najemców – mówi Jeroen van der Toolen, Managing Director CEE, Ghelamco.

Świetlana przyszłość?

W nadchodzących latach sytuacja na rynku finansowania bankowego w Polsce ma szansę na poprawę. Będzie to wynik napływu gotówki m.in. ze Stanów Zjednoczonych i wzmożonego zainteresowania oraz nowymi graczami na rynku.

– Szereg banków niemieckich ma bardzo ambitne plany, jeśli chodzi o nasz sektor nieruchomości komercyjnych. Mowa jest o 3 miliardach euro do alokowania na polski rynek na finansowanie istniejących, core`owych inwestycji – mówi dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield.

Niekoniecznie jednak przełoży się to na lepsze warunki oferowanych kredytów.

– Myślę, że przy poprawie warunków gospodarczych poprawiłyby się warunki finansowanie, ale nie w znaczący sposób – uważa Ryszard Mróz.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A., 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2 
tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 6, działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną zaprasza do I przetargu ustnego nieograniczonego na sprzedaż nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działka nr 9/9 
o pow. 10.776 m2, położonej w obrębie 9 przy ul. Narutowicza w Szczecinku, przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług, 
KW nr KO1I/00042158/0. Powyższa działka stanowi własność Miasta Szczecinka i położona jest na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Podstrefa „Szczecinek”.   Cena wywoławcza netto 490.000,00 zł Postąpienie minimalne 4.900,00 zł Wadium 49.000,00 zł Do ceny netto uzyskanej w przetargu doliczone zostanie 23% podatku VAT. Nieruchomość wolna jest od wszelkiego rodzaju obciążeń i praw osób trzecich. Przetarg  na sprzedaż ww. nieruchomości zostanie przeprowadzony w dniu 
27 marca 2018 r. o godz. 11-tej w siedzibie Urzędu Miasta Szczecinka przy Placu Wolności 13 w sali nr 104.  Osoby zainteresowane winny dokonać wpłaty wadium na konto Miasta Szczecinek numer 71 8566 1042 0001 2250 2000 0002 w Bałtyckim Banku Spółdzielczym w Darłowie O/Szczecinek w taki sposób, aby na koncie Miasta wpłata znalazła się najpóźniej w dniu 23 marca 2018 r. Warunkiem udziału w przetargu jest przedłożenie komisji przetargowej dowodu wniesienia wadium. Do przetargu mogą przystąpić osoby fizyczne i prawne: - osoba fizyczna będąca uczestnikiem przetargu, winna stawić się w terminie i miejscu przetargu osobiście i przedłożyć komisji przetargowej dokument tożsamości. Dopuszcza się uczestnictwo w przetargu pełnomocnika takiej osoby za okazaniem dokumentu tożsamości i oryginału pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie, upoważniającego do uczestnictwa w przetargu. W sytuacji, gdy nieruchomość nabywana będzie w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, a w przetargu uczestniczy jeden z małżonków, konieczne jest  przedłożenie pisemnej zgody (oryginał) współmałżonka lub złożenie do protokołu oświadczenia osoby przystępującej do przetargu o wyrażeniu zgody małżonka na nabycie nieruchomości ze środków pochodzących z majątku wspólnego; W przypadku rozdzielności majątkowej, na wpłacie winny znajdować się imiona i nazwiska wszystkich osób nabywających nieruchomość; Powyższe dotyczy również osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą. - spółki cywilne uczestniczące w przetargu winny być reprezentowane w terminie i miejscu przetargu przez wspólnika dysponującego dokumentem tożsamości i oryginałem pełnomocnictwa notarialnego do uczestnictwa w przetargu, udzielonego przez wszystkich wspólników. Dopuszcza się uczestnictwo w przetargu pełnomocnika spółki cywilnej posiadającego dowód tożsamości i oryginał pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie udzielonego przez wszystkich wspólników spółki cywilnej; - podmiot podlegający wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego będący uczestnikiem przetargu, reprezentowany jest przez osobę lub osoby umocowane do zaciągania zobowiązań w jego imieniu zgodnie z zapisami w Krajowym Rejestrze Sądowym. Osoba ta lub osoby winny stawić się w terminie i miejscu przetargu osobiście z dokumentem tożsamości. Dopuszcza się uczestnictwo w przetargu pełnomocnika podmiotu podlegającego wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego za okazaniem dowodu tożsamości i oryginału pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie do uczestnictwa w przetargu udzielonego przez osobę lub osoby umocowane do zaciągania zobowiązań w imieniu tego podmiotu, zgodnie z zapisami w Krajowym Rejestrze Sądowym. Przy wpłacie wadium, na dowodzie wpłaty należy określić nieruchomość poprzez podanie numeru działki i obrębu ewidencyjnego. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Szczecinek. Wniesione wadium przez uczestnika, który przetarg wygra zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości. Cena nieruchomości osiągnięta w przetargu płatna jest jednorazowo przed zawarciem umowy notarialnej. Nabywca nieruchomości ponosi wszelkie koszty związane z nabyciem nieruchomości. Zawiadomienie o miejscu i terminie zawarcia umowy notarialnej nastąpi w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy, wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. Bliższych informacji udziela się w Wydziale Nieruchomości Urzędu Miasta Szczecinka pok. nr 203 (II p.) lub telefonicznie pod numerem (0-94) 371-41-41 (40). Ogłoszenie zostało wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego  S.A. Słupsk ul. Obrońców Wybrzeża 2 , na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta Szczecinek ul. Plac Wolności 13. Ponadto ogłoszenie opublikowano na stronach internetowych : www.szczecinek.pl , www.bip.szczecinek.pl , www.sse.słupsk.pl oraz w Pulsie Biznesu. www.sse.slupsk.pl
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A., 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2, tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 61, działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną zaprasza do przetargu łącznego mającego na celu wyłonienie przedsiębiorcy, który uzyska zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Podstrefa „Lębork” oraz nabędzie nieruchomość, na której będzie prowadzona działalność gospodarcza. W skład mienia objętego przetargiem wchodzą następujące nieruchomości stanowiące własność Miasta Lęborka:   Nieruchomości gruntowe położone są w obrębie 14 miasta Lęborka, w rejonie ulic Wileńskiej, Granicznej, Korzennej, wchodzących w skład obszaru osiedla „Lębork- Wschód”, uregulowane w księdze wieczystej SL1L/00014914/4. Nieruchomości przeznaczone są pod funkcje przemysłowe i usługowe, zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego osiedla „Lębork- Wschód”, zatwierdzonego uchwałą  Nr LX-514/2010 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 10 listopada 2010r., zmienionego uchwałą Nr XXII-334/2016 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 15 grudnia 2016r.    Na terenie działek 299/8 i 282/13 usytuowane są napowietrzne linie elektroenergetyczne, w tym SN 15 kV. Do czasu przebudowy (np. skablowania) linii SN 15 kV lub likwidacji, w sąsiedztwie linii obowiązuje strefa ograniczeń dla wysokości zagospodarowania i lokalizacji obiektów na stały pobyt ludzi. Szerokość strefy wynosi 14m, tj. po 7m na każdą stronę od osi słupów. W tej strefie wysokość zagospodarowania i  usytuowanie obiektów na stały pobyt ludzi należy uzgodnić z właściwym gestorem sieci energetycznej średniego napięcia. Podłączenie nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nastąpi na koszt nabywcy po uzgodnieniu i na warunkach ustalonych z właścicielami sieci. Zgodnie z ewidencją gruntów  i budynków nieruchomości stanowią użytek Bp. Na nieruchomościach rosną drzewa, samosiejki, których ewentualne usunięcie nie powinno naruszać obowiązujących przepisów prawa. Teren położony jest w strefie ochrony konserwatorskiej stanowisk archeologicznych. Ustala się obowiązek przeprowadzenia dla wszystkich inwestycji lokalizowanych w strefie badań archeologicznych w formie nadzoru archeologicznego nad pracami ziemnymi, prowadzonego w trakcie realizacji inwestycji, po zakończeniu których teren może być trwale zainwestowany.         Do ceny netto uzyskanej w przetargu doliczone zostanie 23% podatku VAT. Nieruchomości wolne są od wszelkiego rodzaju obciążeń. Warunki udziału w przetargu: 1. Wykupienie „Specyfikacji istotnych warunków przetargu” za cenę 8.000 PLN + 23% VAT. Specyfikację można otrzymać w siedzibie PARR S.A., od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-15.30, po uprzednim wpłaceniu w/w kwoty na rachunek Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Banku ALIOR BANK S.A. 07 2490 0005 0000 4600 5060 1029 .   2. Szczegółowe informacje dotyczące przetargu można uzyskać w siedzibie PARR S.A. , od poniedziałku do piątku w godz. 800-1500  (tel. 59 840 11 74). 3. Wniesienie do dnia 15 marca 2018 roku wadium w formie pieniężnej w wyżej określonej wysokości na konto Gminy Miasta Lębork numer 04 2030 0045 1110 0000 0220 5910 Bank Gospodarki Żywnościowej BNP Paribas S.A.  w taki sposób, aby na koncie Miasta wpłata znalazła się najpóźniej w dniu 15 marca 2018 roku. 4. Oferty w zamkniętej kopercie należy składać w siedzibie PARR S.A w Słupsku w terminie do dnia 19 marca 2018 roku do godz. 15.00. Ich otwarcie nastąpi podczas części jawnej przetargu w dniu 20 marca 2018 roku w sali nr 101 Urzędu Miasta w Lęborku o godz. 10.00. 5. Oferty podlegają ocenie Komisji Przetargowej w oparciu o kryteria określone w „Specyfikacji istotnych warunków przetargu”.   6. Oferowana cena nabycia nie może być niższa niż cena wywoławcza powiększona o  postąpienie minimalne wynoszące 1% ceny wywoławczej. 7. O terminie podpisania aktu notarialnego zwycięzca przetargu zostanie zawiadomiony najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. 8. Wpłacone wadium przez uczestnika, który przetarg wygra, zostanie zaliczone na poczet ceny nabycia. Pozostałym uczestnikom przetargu wadium zwraca się w ciągu 3 dni. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia w oznaczonym terminie do umowy notarialnej organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. 9. Nabywca nieruchomości ponosi koszty notarialne i sądowe związane z zawarciem  umowy sprzedaży. 10. Ustalona w przetargu cena nabycia nieruchomości będzie podlegała zapłacie najpóźniej do dnia spisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży. 11. O wyniku  przetargu uczestnicy przetargu zostaną zawiadomieni  w terminie 3 dni od daty zamknięcia przetargu. 12. Do przetargu dopuszczone zostaną osoby fizyczne lub prawne, które wpłacą wadium w wyznaczonym terminie, złożą pisemną ofertę, stawią się na przetarg osobiście lub w ich imieniu stawią się ich pełnomocnicy, okazujący się stosownym pełnomocnictwem, sporządzonym w formie aktu notarialnego lub w innej formie z potwierdzeniem zgodności podpisów przez notariusza. W  przypadku osób prawnych dodatkowo dokumentami określonymi przepisami prawa, uprawniającymi do wzięcia udziału w przetargu, przedłożą komisji przetargowej dowód stwierdzający tożsamość. 13. Komisji przetargowej przysługuje prawo zamknięcia przetargu, bez wybrania którejkolwiek z ofert. Ogłoszenie zostało wywieszone w języku polskim i angielskim  na tablicy ogłoszeń w siedzibie PARR S.A. Słupsk ul. Obrońców Wybrzeża 2, ponadto na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta Lęborka ul. Armii Krajowej 14.  Ogłoszenie opublikowano na stronach internetowych :  www.lebork.pl,  www.bip.um.lebork.pl, www.sse.słupsk.pl oraz w Gazecie Wyborczej.   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW