Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Nieruchomości komercyjne bez ułatwień w finansowaniu

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Nieruchomości komercyjne bez ułatwień w finansowaniu

Obecna kondycja polskiego rynku nieruchomości komercyjnych jest stabilna, jednak nie powinniśmy spodziewać się radykalnego zwiększenia akcji kredytowej przez banki. Powodem jest ostrożność w udzielaniu kredytów oraz coraz większe nasycenie na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w sektorze biurowym.

Od czasów kryzysu finansowego narasta napięcie między bankami a deweloperami. Jego powodem są wysokie wymagania banków oraz oczekiwania ze strony deweloperów co do warunków kredytowych. Czy sytuacja ulegnie poprawie? W najnowszym raporcie „Analiza europejskich rynków kredytowania nieruchomości” firmy doradczej Cushman & Wakefield można przeczytać o osłabieniu akcji kredytowania nieruchomości komercyjnych przez banki. Według raportu liczba alternatywnych kredytów na rynku nieruchomości komercyjnych wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 30 proc. Tym samym udział banków zmniejszył się z 67 do 55 proc. Jako przyczynę takiego stanu rzeczy uczestnicy debaty wskazywali m. in. dużą dostępność kapitału na rynku.

– Faktycznie, obecnie wiele transakcji finansowanych jest z equity, ale nie dlatego, że banki nie chcą takich transakcji kredytować - po prostu nie ma takiego zapotrzebowania ze strony inwestora. To efekt dużej ilości gotówki na rynku, powodowany m.in. akcją kreacji pieniądza w Stanach Zjednoczonych jak i brakiem alternatywnych inwestycji dla różnych funduszy, które inwestują środki własne – mówi Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w Banku Pekao S.A.

Deweloperzy zwracają uwagę, że to nie jedyny powód. Wśród czynników wymieniają m.in. trudne warunki kredytowania, wysokie wymagania oraz brak zrozumienia banków dla planowanych inwestycji.

Galerie handlowe w małych miastach nie budzą entuzjazmu banków


Sektor powierzchni handlowych rozwija się w kierunku coraz mniejszych miast, nawet poniżej 100 tys. mieszkańców. Czy w tym samym kierunku podążają banki? Eksperci nie są zgodni. Wskazują, że z jednej strony banki często nie rozumieją projektów realizowanych w mniejszych miastach. Z drugiej z kolei strony finansowanie takich projektów jest dostępne, ale nie zawsze na satysfakcjonujących deweloperów warunkach.

– W przypadku takich lokalizacji i obiektów z „nie najwyższej półki” zawsze pojawia się konieczność zabezpieczenia dodatkowych źródeł finansowania. Banki wciąż podchodzą do finansowania projektów regionalnych bardzo ostrożnie – mówi dr Piotr Goździewicz, dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate.

Nie wszyscy mają jednak podobne doświadczenia. Jan Mroczka z Rank Progress, firmy deweloperskiej specjalizującej się w realizacji obiektów handlowych w mniejszych miastach, zauważa, że problemem nie jest otrzymanie kredytu, ale odpowiednie warunki finansowe.

 - Jesteśmy w trakcie realizacji inwestycji w Wejherowie, przymierzyły się do tego trzy banki. Oleśnica, Chojnice, Świdnica - nie mieliśmy tam żadnych problemów ze znalezieniem banków finansujących. Zawsze spełnialiśmy stawiane nam warunki, jedynym naszym problem jest - co powinniśmy zrobić, aby oferowane nam warunki były lepsze? - pyta Jan Mroczka, prezes zarządu firmy deweloperskiej Rank Progress.

- W ostatnich latach finansowaliśmy projekty w Grudziądzu, Pile, Jeleniej Górze. Szukamy pustych rynków z potencjałem, ponieważ chcemy budować, a nie doprowadzać do wyrzynania się konkurujących deweloperów. Jeśli udaje nam się zrobić projekty, to znaczy że warunki finansowania nie są takie złe. Po prostu trudniejsze projekty wymagają bardziej konserwatywnego podejścia - tłumaczy Marek Koziarek.

Przedstawiciele banków zwracają również uwagę, że rynek powierzchni handlowych w mniejszych miastach jest mniej chłonny, niż w metropoliach. Dlatego deweloperzy, którzy planują realizować kolejne projekty handlowe w takiej lokalizacji, mogą natrafić na problemy.

– 10 lat temu weszliśmy do mniejszych miast i te projekty radzą sobie dobrze. Ale drugi projekt na niewielkim rynku jest już ryzykowny. Nie jest to jednak regułą. Początkowo mieliśmy obawy, czy na rynku olsztyńskim jest wystarczająco dużo pieniędzy dla kolejnego projektu, teraz istnieją tam dwie galerie i dają sobie radę – tłumaczy Ryszard Mróz, dyrektor departamentu finansowania projektów inwestycyjnych w Raiffeisen Bank Polska.

Deweloperzy powierzchni handlowych są równie optymistyczni wobec Olsztyna. W mieście istnieje już Aura Centrum z 2003 r. oraz Dekada Olsztyn, zrealizowana przez BOIG jesienią 2012 r. Jesienią otworzy się projekt Libry Project, Galeria Warmińska. Tereny w Olsztynie posiada również firma Rank Progress, która zastanawia się nad rozpoczęciem budowy obiektu handlowego w 2014 r. Kolejnym pomysłem na powierzchnię handlową w mieście ma być Zintegrowane Centrum Komunikacyjne, które powstanie ma miejsce dworca PKP.  

Firmy deweloperskie wierzą zatem w przyszłość rynków regionalnych. Jednak same banki nie spodziewają się szybkiej poprawy w tym zakresie.

– Po kryzysie staliśmy się znacznie ostrożniejsi, sami nałożyliśmy na siebie wiele restrykcji. Do tego doszły jeszcze działania regulatorów. Znakiem czasu jest fakt, że dziś finansujemy budowę galerii regionalnych jako członkowie konsorcjum pięciu banków. Jeszcze kilka lat temu na obiekt tego typu wystarczyłyby dwa – mówi Ryszard Mróz.

Z kolei fundusze inwestycyjne przyznają, że chociaż projekty w mniejszych miastach mogą być ciekawe, to wymagają dużej wiedzy na temat rynku regionalnego. Dodatkowe takie projekty są zazwyczaj za małe, aby budzić zainteresowanie TFI, dlatego najczęściej bywają kupowane w ramach transakcji portfelowych.

Kryzys nadpodaży w biurach?

O ile rynek nieruchomości handlowych ma przed sobą dobre perspektywy, to specjaliści rynku nieruchomości komercyjnych alarmują, że rynkowi biurowemu grozi kryzys nadpodaży.

– Absorpcja netto biur na rynku stołecznym rośnie o 170-200 tys. metrów kwadratowych rocznie, a w budowie mamy obecne 600 tys. m kw., w zeszłym roku było to 340 tys. To jest niepokojące. Łatwo jest namówić banki na finansowanie, zwłaszcza te dopiero wchodzące na ten rynek, ale później trzeba to wszystko wynająć. Spodziewam się kompresji czynszów – mówi Marek Koziarek.

Przy wysokiej podaży nowoczesnych powierzchni biurowych problem mogą mieć starsze budynki, z powierzchnią biurową klasy B i C.

– Kłopoty w pierwszej kolejności będą mieli posiadacze starych, co najmniej 10-letnich biurowców, z których najemcy będą mogli wychodzić do nowych lokalizacji – mówi Goździewicz, BNP Paribas Real Estate.

–  Wygrają ci deweloperzy, którzy będą w stanie zrealizować projekt - mały lub średni - własnymi siłami i wynająć go za normalne stawki rynkowe, bez konieczności schodzenia poniżej granicy zysku – podkreśla Piotr Kaszyński, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman&Wakefield.

Przedstawiciel banku Pekao przewiduje również walkę między konkurencją i zabieranie sobie najemców. Takie działania są charakterystyczne dla dojrzałych rynków, do których powoli dołącza Polska, a w szczególności Warszawa. Ci deweloperzy, którzy szukają finansowania na inwestycje biurowe przypominają, że kluczową kwestia jest znalezienie pierwszego, ważnego najemcy.

– W przypadku biurowców ważny jest na pierwszego, flagowego najemcę. To znak dla banku, że nieruchomość jest atrakcyjna – mówi Maciej Golis, dyrektor ds. rozwoju Klepierre Management Polska.

Jednocześnie jeden duży najemca może być zagrożeniem dla projektów biurowych na mniejszych rynkach.

– Małe rynki są za małe, aby zapewnić bezpieczeństwo projektowie. Jeśli jeden najemca wynajmie całe 20 tys. mkw. to nie daje to zabezpieczenia na okres powyżej 5-10 lat. Lepiej stawiać na zróżnicowany mix najemców – mówi Jeroen van der Toolen, Managing Director CEE, Ghelamco.

Świetlana przyszłość?

W nadchodzących latach sytuacja na rynku finansowania bankowego w Polsce ma szansę na poprawę. Będzie to wynik napływu gotówki m.in. ze Stanów Zjednoczonych i wzmożonego zainteresowania oraz nowymi graczami na rynku.

– Szereg banków niemieckich ma bardzo ambitne plany, jeśli chodzi o nasz sektor nieruchomości komercyjnych. Mowa jest o 3 miliardach euro do alokowania na polski rynek na finansowanie istniejących, core`owych inwestycji – mówi dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield.

Niekoniecznie jednak przełoży się to na lepsze warunki oferowanych kredytów.

– Myślę, że przy poprawie warunków gospodarczych poprawiłyby się warunki finansowanie, ale nie w znaczący sposób – uważa Ryszard Mróz.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW