Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Nieruchomości komercyjne bez ułatwień w finansowaniu

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Nieruchomości komercyjne bez ułatwień w finansowaniu

Obecna kondycja polskiego rynku nieruchomości komercyjnych jest stabilna, jednak nie powinniśmy spodziewać się radykalnego zwiększenia akcji kredytowej przez banki. Powodem jest ostrożność w udzielaniu kredytów oraz coraz większe nasycenie na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w sektorze biurowym.

Od czasów kryzysu finansowego narasta napięcie między bankami a deweloperami. Jego powodem są wysokie wymagania banków oraz oczekiwania ze strony deweloperów co do warunków kredytowych. Czy sytuacja ulegnie poprawie? W najnowszym raporcie „Analiza europejskich rynków kredytowania nieruchomości” firmy doradczej Cushman & Wakefield można przeczytać o osłabieniu akcji kredytowania nieruchomości komercyjnych przez banki. Według raportu liczba alternatywnych kredytów na rynku nieruchomości komercyjnych wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 30 proc. Tym samym udział banków zmniejszył się z 67 do 55 proc. Jako przyczynę takiego stanu rzeczy uczestnicy debaty wskazywali m. in. dużą dostępność kapitału na rynku.

– Faktycznie, obecnie wiele transakcji finansowanych jest z equity, ale nie dlatego, że banki nie chcą takich transakcji kredytować - po prostu nie ma takiego zapotrzebowania ze strony inwestora. To efekt dużej ilości gotówki na rynku, powodowany m.in. akcją kreacji pieniądza w Stanach Zjednoczonych jak i brakiem alternatywnych inwestycji dla różnych funduszy, które inwestują środki własne – mówi Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w Banku Pekao S.A.

Deweloperzy zwracają uwagę, że to nie jedyny powód. Wśród czynników wymieniają m.in. trudne warunki kredytowania, wysokie wymagania oraz brak zrozumienia banków dla planowanych inwestycji.

Galerie handlowe w małych miastach nie budzą entuzjazmu banków


Sektor powierzchni handlowych rozwija się w kierunku coraz mniejszych miast, nawet poniżej 100 tys. mieszkańców. Czy w tym samym kierunku podążają banki? Eksperci nie są zgodni. Wskazują, że z jednej strony banki często nie rozumieją projektów realizowanych w mniejszych miastach. Z drugiej z kolei strony finansowanie takich projektów jest dostępne, ale nie zawsze na satysfakcjonujących deweloperów warunkach.

– W przypadku takich lokalizacji i obiektów z „nie najwyższej półki” zawsze pojawia się konieczność zabezpieczenia dodatkowych źródeł finansowania. Banki wciąż podchodzą do finansowania projektów regionalnych bardzo ostrożnie – mówi dr Piotr Goździewicz, dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate.

Nie wszyscy mają jednak podobne doświadczenia. Jan Mroczka z Rank Progress, firmy deweloperskiej specjalizującej się w realizacji obiektów handlowych w mniejszych miastach, zauważa, że problemem nie jest otrzymanie kredytu, ale odpowiednie warunki finansowe.

 - Jesteśmy w trakcie realizacji inwestycji w Wejherowie, przymierzyły się do tego trzy banki. Oleśnica, Chojnice, Świdnica - nie mieliśmy tam żadnych problemów ze znalezieniem banków finansujących. Zawsze spełnialiśmy stawiane nam warunki, jedynym naszym problem jest - co powinniśmy zrobić, aby oferowane nam warunki były lepsze? - pyta Jan Mroczka, prezes zarządu firmy deweloperskiej Rank Progress.

- W ostatnich latach finansowaliśmy projekty w Grudziądzu, Pile, Jeleniej Górze. Szukamy pustych rynków z potencjałem, ponieważ chcemy budować, a nie doprowadzać do wyrzynania się konkurujących deweloperów. Jeśli udaje nam się zrobić projekty, to znaczy że warunki finansowania nie są takie złe. Po prostu trudniejsze projekty wymagają bardziej konserwatywnego podejścia - tłumaczy Marek Koziarek.

Przedstawiciele banków zwracają również uwagę, że rynek powierzchni handlowych w mniejszych miastach jest mniej chłonny, niż w metropoliach. Dlatego deweloperzy, którzy planują realizować kolejne projekty handlowe w takiej lokalizacji, mogą natrafić na problemy.

– 10 lat temu weszliśmy do mniejszych miast i te projekty radzą sobie dobrze. Ale drugi projekt na niewielkim rynku jest już ryzykowny. Nie jest to jednak regułą. Początkowo mieliśmy obawy, czy na rynku olsztyńskim jest wystarczająco dużo pieniędzy dla kolejnego projektu, teraz istnieją tam dwie galerie i dają sobie radę – tłumaczy Ryszard Mróz, dyrektor departamentu finansowania projektów inwestycyjnych w Raiffeisen Bank Polska.

Deweloperzy powierzchni handlowych są równie optymistyczni wobec Olsztyna. W mieście istnieje już Aura Centrum z 2003 r. oraz Dekada Olsztyn, zrealizowana przez BOIG jesienią 2012 r. Jesienią otworzy się projekt Libry Project, Galeria Warmińska. Tereny w Olsztynie posiada również firma Rank Progress, która zastanawia się nad rozpoczęciem budowy obiektu handlowego w 2014 r. Kolejnym pomysłem na powierzchnię handlową w mieście ma być Zintegrowane Centrum Komunikacyjne, które powstanie ma miejsce dworca PKP.  

Firmy deweloperskie wierzą zatem w przyszłość rynków regionalnych. Jednak same banki nie spodziewają się szybkiej poprawy w tym zakresie.

– Po kryzysie staliśmy się znacznie ostrożniejsi, sami nałożyliśmy na siebie wiele restrykcji. Do tego doszły jeszcze działania regulatorów. Znakiem czasu jest fakt, że dziś finansujemy budowę galerii regionalnych jako członkowie konsorcjum pięciu banków. Jeszcze kilka lat temu na obiekt tego typu wystarczyłyby dwa – mówi Ryszard Mróz.

Z kolei fundusze inwestycyjne przyznają, że chociaż projekty w mniejszych miastach mogą być ciekawe, to wymagają dużej wiedzy na temat rynku regionalnego. Dodatkowe takie projekty są zazwyczaj za małe, aby budzić zainteresowanie TFI, dlatego najczęściej bywają kupowane w ramach transakcji portfelowych.

Kryzys nadpodaży w biurach?

O ile rynek nieruchomości handlowych ma przed sobą dobre perspektywy, to specjaliści rynku nieruchomości komercyjnych alarmują, że rynkowi biurowemu grozi kryzys nadpodaży.

– Absorpcja netto biur na rynku stołecznym rośnie o 170-200 tys. metrów kwadratowych rocznie, a w budowie mamy obecne 600 tys. m kw., w zeszłym roku było to 340 tys. To jest niepokojące. Łatwo jest namówić banki na finansowanie, zwłaszcza te dopiero wchodzące na ten rynek, ale później trzeba to wszystko wynająć. Spodziewam się kompresji czynszów – mówi Marek Koziarek.

Przy wysokiej podaży nowoczesnych powierzchni biurowych problem mogą mieć starsze budynki, z powierzchnią biurową klasy B i C.

– Kłopoty w pierwszej kolejności będą mieli posiadacze starych, co najmniej 10-letnich biurowców, z których najemcy będą mogli wychodzić do nowych lokalizacji – mówi Goździewicz, BNP Paribas Real Estate.

–  Wygrają ci deweloperzy, którzy będą w stanie zrealizować projekt - mały lub średni - własnymi siłami i wynająć go za normalne stawki rynkowe, bez konieczności schodzenia poniżej granicy zysku – podkreśla Piotr Kaszyński, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman&Wakefield.

Przedstawiciel banku Pekao przewiduje również walkę między konkurencją i zabieranie sobie najemców. Takie działania są charakterystyczne dla dojrzałych rynków, do których powoli dołącza Polska, a w szczególności Warszawa. Ci deweloperzy, którzy szukają finansowania na inwestycje biurowe przypominają, że kluczową kwestia jest znalezienie pierwszego, ważnego najemcy.

– W przypadku biurowców ważny jest na pierwszego, flagowego najemcę. To znak dla banku, że nieruchomość jest atrakcyjna – mówi Maciej Golis, dyrektor ds. rozwoju Klepierre Management Polska.

Jednocześnie jeden duży najemca może być zagrożeniem dla projektów biurowych na mniejszych rynkach.

– Małe rynki są za małe, aby zapewnić bezpieczeństwo projektowie. Jeśli jeden najemca wynajmie całe 20 tys. mkw. to nie daje to zabezpieczenia na okres powyżej 5-10 lat. Lepiej stawiać na zróżnicowany mix najemców – mówi Jeroen van der Toolen, Managing Director CEE, Ghelamco.

Świetlana przyszłość?

W nadchodzących latach sytuacja na rynku finansowania bankowego w Polsce ma szansę na poprawę. Będzie to wynik napływu gotówki m.in. ze Stanów Zjednoczonych i wzmożonego zainteresowania oraz nowymi graczami na rynku.

– Szereg banków niemieckich ma bardzo ambitne plany, jeśli chodzi o nasz sektor nieruchomości komercyjnych. Mowa jest o 3 miliardach euro do alokowania na polski rynek na finansowanie istniejących, core`owych inwestycji – mówi dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield.

Niekoniecznie jednak przełoży się to na lepsze warunki oferowanych kredytów.

– Myślę, że przy poprawie warunków gospodarczych poprawiłyby się warunki finansowanie, ale nie w znaczący sposób – uważa Ryszard Mróz.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW