Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Przepis na transakcję z publicznym partnerem

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Przepis na transakcję z publicznym partnerem

W Polsce wciąż duża część atrakcyjnych nieruchomości znajduje się w rękach instytucji publicznych. Czy inwestorzy powinni się obawiać zakupu działek od gmin, Agencji Mienia Wojskowego, czy Skarbu Państwa?

Dobrą wiadomością dla inwestorów jest, że coraz częściej instytucje publiczne profesjonalnie podchodzą do przygotowania sprzedaży nieruchomości.

- Instytucje publiczne są coraz bardziej świadome, że trzeba poświęcić więcej czasu na przygotowanie due dilligence, żeby doprowadzić do celu jakim jest sprzedaż – uważa Piotr Szmilewski, Associate w Cushman&Wakefield.

Ważnym elementem przygotowania nieruchomości do sprzedaży jest właśnie due diligence, w skład którego wchodzi m.in. analiza techniczna, analiza komercyjna, finansowa i prawna. Często ten ostatni element budzi największe wątpliwości inwestorów decydujących się na zakup działek od instytucji publicznych.

- Instytucje publiczne, takie jak gmina czy Agencja Mienia Wojskowego, są zobowiązane do zbywania nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym. Natomiast Agencja Nieruchomości Rolnych nie posiada takich wytycznych, więc zdarza się, że sprzedawane przez nią nieruchomości są obciążone różnymi roszczeniam – mówi Jakub Ziółek, parter w Crido Legal.

Roszczenia w przypadku jednostek publicznych są zazwyczaj związane z wywłaszczeniem z nieruchomości i żądaniami zadośćuczynienia ze strony osób wywłaszczonych lub ich spadkobierców. Jak podkreśla Zbigniew Prokopczyk z Agencji Mienia Wojskowego, Agencja dysponuje w dużej mierze nieruchomościami z uregulowanymi roszczeniami.

- Wojsko zawsze wypłacało odszkodowania po wywłaszczeniach, natomiast w przypadku mienia po MSWiA niestety takie odszkodowania zazwyczaj nie były wypłacane - podkreśla dyrektor zespołu gospodarki nieruchomościami i marketingu w AMW.

Inną trudnością, na jaką mogą natknąć się inwestorzy, jest krótki okres czasu jaki mają na wykonanie due diligence nieruchomości i działanie na podstawie ograniczonej liczby dokumentów. Nie wszystkie jednostki dają bowiem możliwość zapoznania się ze wszystkimi dokumentami dotyczącymi nieruchomości.

Jednostki publiczne są również świadome wpływu jaki wywiera istnienie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na wartość działki w oczach inwestorów, dlatego starają się o ustalenie takiego planu jeszcze przed podjęciem próby sprzedaży.

- Prawie 50 proc. naszych gruntów ma uchwalony MPZP. To więcej niż większość miast. Jednocześnie zmieniamy klasyfikację terenów wchodzący w skład naszego majątku i staramy się o zdjęcie klauzuli terenów zamkniętych. Dzięki temu możemy starać się o przyjęcie MPZP na tych działkach - chwali się Zbigniew Prokopczyk.

Przeważająca większość transakcji sprzedaży nieruchomości przez jednostki państwowe odbywa się na zasadzie przetargu. Należy jednak pamiętać o tym, że w takich przypadkach istnieją osoby mające prawo do bezprzetargowego nabycia nieruchomości. W przypadku gmin i AMW są to m.in. właściciele sąsiedniej nieruchomości, dawni właściciele, organizacje prowadzące działalność o pożytku społecznym (niezwiązaną z zarobkowanie np. charytatywną, czy kulturalną), czy partner prywatny działający w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.

- Czasem opłaca się kupić działkę sąsiadującą z działką, na której nam zależy, aby mieć prawo pierwszeństwa do nabycia nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami – mówi Jakub Ziółek z Crido Legal.

W przypadku spółek Skarbu Państwa oraz ANR, prawo zakupu nieruchomości w trybie bezprzetargowym mają  jedynie osoby, którym przysługuje prawo pierwszeństwa zgodnie z ustawą.

Cena nieruchomości w przetargu ustalana jest na podstawie ustaleń rzeczoznawców majątkowych i nie może być sprzedana poniżej określonej wartości. Dopiero w kolejnych przetargach jest szansa na obniżenie ceny. Dobrym przykładem może być Twierdza Modlin. Obiekt został po raz pierwszy wystawiony na sprzedaż w 2008 r., a cena wywoławcza wynosiła wówczas 220 mln zł. Ostatecznie Twierdza została sprzedana w 9 przetargu w sierpniu tego roku za cenę 35 mln 700 tys. zł.

W przypadku wątpliwości związanych z przetargiem stawającym do niego przysługuje prawo do skargi (w przypadku gmin i AMW) oraz zastrzeżenia w przypadku ANR. Natomiast brakuje szczegółowych regulacji do zastrzeżeń przetargu spółek Skarbu Państwa.

Jeżeli przetarg nie będzie budził żadnych zastrzeżeń, należy pamiętać, że w większości przypadków umowa sprzedaży zostawia niewielkie pole do negocjacji pomiędzy kupującym a sprzedającą nieruchomość jednostką, w tym popularnych w prywatnych umowach oświadczeń i zapewnień o zakresie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Nie należy również zapominać, że w przypadku Agencji Nieruchomości Rolnych istnieje także umowne prawo odkupu, pozwalające na odkupienie całości lub części nieruchomości w okresie 5 lat od momentu zawarcia sprzedaży.

Inwestorzy kupując nieruchomości od gmin, miast, czy ANR i AMW,  mogą napotkać na trudności związane z częściowo odmiennymi od rynku prywatnego zasadami sprzedaży. Jednak nierzadko duża atrakcyjność nieruchomości należących do jednostek publicznych powinna wynagrodzić dodatkową pracę nad taką transakcją.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW