Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Przepis na transakcję z publicznym partnerem

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Przepis na transakcję z publicznym partnerem

W Polsce wciąż duża część atrakcyjnych nieruchomości znajduje się w rękach instytucji publicznych. Czy inwestorzy powinni się obawiać zakupu działek od gmin, Agencji Mienia Wojskowego, czy Skarbu Państwa?

Dobrą wiadomością dla inwestorów jest, że coraz częściej instytucje publiczne profesjonalnie podchodzą do przygotowania sprzedaży nieruchomości.

- Instytucje publiczne są coraz bardziej świadome, że trzeba poświęcić więcej czasu na przygotowanie due dilligence, żeby doprowadzić do celu jakim jest sprzedaż – uważa Piotr Szmilewski, Associate w Cushman&Wakefield.

Ważnym elementem przygotowania nieruchomości do sprzedaży jest właśnie due diligence, w skład którego wchodzi m.in. analiza techniczna, analiza komercyjna, finansowa i prawna. Często ten ostatni element budzi największe wątpliwości inwestorów decydujących się na zakup działek od instytucji publicznych.

- Instytucje publiczne, takie jak gmina czy Agencja Mienia Wojskowego, są zobowiązane do zbywania nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym. Natomiast Agencja Nieruchomości Rolnych nie posiada takich wytycznych, więc zdarza się, że sprzedawane przez nią nieruchomości są obciążone różnymi roszczeniam – mówi Jakub Ziółek, parter w Crido Legal.

Roszczenia w przypadku jednostek publicznych są zazwyczaj związane z wywłaszczeniem z nieruchomości i żądaniami zadośćuczynienia ze strony osób wywłaszczonych lub ich spadkobierców. Jak podkreśla Zbigniew Prokopczyk z Agencji Mienia Wojskowego, Agencja dysponuje w dużej mierze nieruchomościami z uregulowanymi roszczeniami.

- Wojsko zawsze wypłacało odszkodowania po wywłaszczeniach, natomiast w przypadku mienia po MSWiA niestety takie odszkodowania zazwyczaj nie były wypłacane - podkreśla dyrektor zespołu gospodarki nieruchomościami i marketingu w AMW.

Inną trudnością, na jaką mogą natknąć się inwestorzy, jest krótki okres czasu jaki mają na wykonanie due diligence nieruchomości i działanie na podstawie ograniczonej liczby dokumentów. Nie wszystkie jednostki dają bowiem możliwość zapoznania się ze wszystkimi dokumentami dotyczącymi nieruchomości.

Jednostki publiczne są również świadome wpływu jaki wywiera istnienie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na wartość działki w oczach inwestorów, dlatego starają się o ustalenie takiego planu jeszcze przed podjęciem próby sprzedaży.

- Prawie 50 proc. naszych gruntów ma uchwalony MPZP. To więcej niż większość miast. Jednocześnie zmieniamy klasyfikację terenów wchodzący w skład naszego majątku i staramy się o zdjęcie klauzuli terenów zamkniętych. Dzięki temu możemy starać się o przyjęcie MPZP na tych działkach - chwali się Zbigniew Prokopczyk.

Przeważająca większość transakcji sprzedaży nieruchomości przez jednostki państwowe odbywa się na zasadzie przetargu. Należy jednak pamiętać o tym, że w takich przypadkach istnieją osoby mające prawo do bezprzetargowego nabycia nieruchomości. W przypadku gmin i AMW są to m.in. właściciele sąsiedniej nieruchomości, dawni właściciele, organizacje prowadzące działalność o pożytku społecznym (niezwiązaną z zarobkowanie np. charytatywną, czy kulturalną), czy partner prywatny działający w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.

- Czasem opłaca się kupić działkę sąsiadującą z działką, na której nam zależy, aby mieć prawo pierwszeństwa do nabycia nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami – mówi Jakub Ziółek z Crido Legal.

W przypadku spółek Skarbu Państwa oraz ANR, prawo zakupu nieruchomości w trybie bezprzetargowym mają  jedynie osoby, którym przysługuje prawo pierwszeństwa zgodnie z ustawą.

Cena nieruchomości w przetargu ustalana jest na podstawie ustaleń rzeczoznawców majątkowych i nie może być sprzedana poniżej określonej wartości. Dopiero w kolejnych przetargach jest szansa na obniżenie ceny. Dobrym przykładem może być Twierdza Modlin. Obiekt został po raz pierwszy wystawiony na sprzedaż w 2008 r., a cena wywoławcza wynosiła wówczas 220 mln zł. Ostatecznie Twierdza została sprzedana w 9 przetargu w sierpniu tego roku za cenę 35 mln 700 tys. zł.

W przypadku wątpliwości związanych z przetargiem stawającym do niego przysługuje prawo do skargi (w przypadku gmin i AMW) oraz zastrzeżenia w przypadku ANR. Natomiast brakuje szczegółowych regulacji do zastrzeżeń przetargu spółek Skarbu Państwa.

Jeżeli przetarg nie będzie budził żadnych zastrzeżeń, należy pamiętać, że w większości przypadków umowa sprzedaży zostawia niewielkie pole do negocjacji pomiędzy kupującym a sprzedającą nieruchomość jednostką, w tym popularnych w prywatnych umowach oświadczeń i zapewnień o zakresie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Nie należy również zapominać, że w przypadku Agencji Nieruchomości Rolnych istnieje także umowne prawo odkupu, pozwalające na odkupienie całości lub części nieruchomości w okresie 5 lat od momentu zawarcia sprzedaży.

Inwestorzy kupując nieruchomości od gmin, miast, czy ANR i AMW,  mogą napotkać na trudności związane z częściowo odmiennymi od rynku prywatnego zasadami sprzedaży. Jednak nierzadko duża atrakcyjność nieruchomości należących do jednostek publicznych powinna wynagrodzić dodatkową pracę nad taką transakcją.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW