Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Ustawowe ograniczenia w zbywaniu nieruchomości komercyjnych

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Ustawowe ograniczenia w zbywaniu nieruchomości komercyjnych
Ustawowe ograniczenia w zbywaniu nieruchomości komercyjnych

Uprawnienie właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości do zbycia swego prawa doznaje wielu ograniczeń. Niejednokrotnie, żeby zbyć nieruchomość, trzeba dokonać dodatkowych czynności, które pozwolą zrobić to skutecznie. Mogą się również zdarzyć sytuacje, w których – z uwagi na wspomniane ograniczenia – przeprowadzenie transakcji okaże się niemożliwe bądź niecelowe.

Poniżej eksperci Deloitte omawiaję kluczowe prawne ograniczenia w zbywaniu nieruchomości. Jednocześnie, zwracają uwagę, że ograniczenia tego rodzaju mogą również dotyczyć przenoszenia praw do udziałów lub akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Omówienie tych ostatnich wykracza jednak poza ramy niniejszego opracowania.

Nieruchomości rolne

Najdalej idące ograniczenia dotyczą nieruchomości rolnych. Mogą być one zbywane co do zasady wyłącznie na rzecz rolników indywidualnych, tj. osób fizycznych, które spełniają warunki określone w ustawie (w szczególności posiadają odpowiednie kwalifikacje oraz prowadzą gospodarstwo rolne nie większe niż 300 ha). Zbycie nieruchomości rolnej na rzecz innego podmiotu może nastąpić dopiero po uzyskaniu zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej: „ANR”). Wydanie pozytywnej decyzji w tym zakresie wymaga jednak spełnienia szeregu przesłanek określonych w ustawie (np. wykazania, że nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej).

Przepisy o nieruchomościach rolnych przewidują również w niektórych sytuacjach prawo pierwokupu na rzecz dzierżawcy gruntu. Jeśli nieruchomość nie jest dzierżawiona, a także wtedy, gdy dzierżawca nie wykona prawa pierwokupu, ANR może je wykonać działając na rzecz Skarbu Państwa. W praktyce prawo pierwokupu oznacza, że przed zawarciem ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości sprzedający powinien podpisać z kupującym umowę warunkową i zawiadomić uprawnionego (dzierżawcę bądź ANR) o tym, że może on nabyć nieruchomość. Ostateczną umowę sprzedaży strony mogą podpisać dopiero po upływie terminów na skorzystanie z prawa pierwokupu przez uprawnionych.

O powyższych ograniczeniach warto pamiętać, gdyż umowa zawarta z naruszeniem omówionych regulacji (np. bez zgody Prezesa ANR czy z naruszeniem prawa pierwokupu) będzie nieważna.

Na marginesie zwracamy uwagę, że ograniczenia w zbywaniu nieruchomości rolnych dotyczą nie tylko jej sprzedaży. ANR ma bowiem prawo złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą kwoty odpowiadającej jej wartości rynkowej także wtedy, gdy przeniesienie nieruchomości na inną osobę następuje w drodze umowy innej niż umowa sprzedaży (np. na podstawie umowy darowizny), a nawet wtedy gdy następuje ono na podstawie innej czynności prawnej lub zdarzenia prawnego (np. w drodze zasiedzenia). Omówienie wszystkich tych ograniczeń przekracza jednak ramy niniejszego opracowania.

Lasy

Ograniczenia w zbywaniu dotyczą również nieruchomości leśnych. W ich przypadku Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu (w przypadku zawierania umowy sprzedaży) albo prawo złożenia oświadczenia o nabyciu zbywanej nieruchomości za zapłatą kwoty odpowiadającej jej wartości (np. w przypadku zawierania innej umowy niż umowa sprzedaży bądź dokonywania jednostronnej czynności prawnej).

Podobnie jak w przypadku nieruchomości rolnych umowa zawarta z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna.

Nieruchomości przeznaczone na cele publiczne

Kolejnym istotnym przykładem nieruchomości podlegającym ustawowemu prawu pierwokupu są nieruchomości przeznaczone na cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub na podstawie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Prawo pierwokupu takich nieruchomości przysługuje z kolei gminie, na której terenie położona jest nieruchomość. Tu jednak postawiono dodatkowy warunek – prawo pierwokupu musi zostać ujawnione w księdze wieczystej. Także w tym wypadku zawarcie umowy z naruszeniem prawa pierwokupu będzie nieważne.

Inne ograniczenia związane z przeznaczeniem nieruchomości

Obrót nieruchomościami podlega również innym, rzadziej spotykanym ograniczeniom związanym z przeznaczeniem nieruchomości (przykładem takich ograniczeń jest prawo pierwokupu podmiotu zarządzającego portem morskim lub przystanią). Pominięcie trybu ustawowego zwykle skutkuje nieważnością czynności, na podstawie której nieruchomość została nabyta, toteż każda transakcja powinna zostać starannie przeanalizowana pod tym kątem.

Ograniczenia wynikające ze szczególnego statusu prawnego nieruchomości

Ograniczenia w zbywaniu nieruchomości mogą ponadto wynikać z jej szczególnego statusu prawnego. Przykładowo, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, co do zasady gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
 

  • nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości – o ile prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej, 
  • prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, 
  • niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedającego od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała rady gminy lub też nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
  • Prawo pierwokupu gminy jest wyłączone jedynie w przypadkach wyraźnie przewidzianych w ustawie, a naruszenie tego prawa skutkuje nieważnością zawartej umowy.


W przypadku nieruchomości położonych na terenie Specjalnych Stref Ekonomicznych ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości (bądź prawa użytkowania wieczystego) przysługuje z kolei podmiotowi zarządzającemu Specjalną Strefą Ekonomiczną. W tym przypadku, umowa sprzedaży zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu będzie ważna, ale sprzedający będzie ponosił odpowiedzialność odszkodowawczą za jego naruszenie.

Ograniczenia związane z osobą nabywcy nieruchomości

Dalsze ograniczenia mogą dotyczyć transakcji, w której stroną kupującą jest podmiot zagraniczny. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga bowiem co do zasady uprzedniego uzyskania zezwolenia od ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Za cudzoziemca uważa się przy tym osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa, wszelkie podmioty mające siedzibę za granicą (spółki osobowe, spółki kapitałowe, fundacje, etc.), a także polskie osoby prawne i spółki handlowe, jeżeli są kontrolowane przez podmioty zagraniczne.

Nie każdy cudzoziemiec musi jednak uzyskać zgodę ministra przed zakupem nieruchomości. Przykładowo nie muszą tego robić obywatele i przedsiębiorcy pochodzący z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej (obszar nieco szerszy niż Unia Europejska). Zezwolenia nie wymaga też m.in. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej.

W przypadku gdy zezwolenie okaże się konieczne, wniosek o jego wydanie powinien złożyć nabywca. Dopóki nie przedłoży on ostatecznej decyzji o udzieleniu zezwolenia nie będzie możliwe zawarcie ważnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Podsumowanie

Biorąc pod uwagę ograniczenia, jakich doznaje obrót nieruchomościami, wydaje się, że wiele transakcji na tym rynku wymagać będzie uprzedniej analizy prawnej pod kątem ustalenia, które z nich mają zastosowanie w danym przypadku. Wynikiem takiej analizy powinno być ustalenie, czy przeprowadzenie transakcji zgodnie z założeniami biznesowymi stron jest w ogóle możliwe, a jeśli tak, to również określenie harmonogramu ewentualnych dodatkowych działań, jakie muszą być podjęte przed jej sfinalizowaniem.

Autorzy opracowania

Łukasz Żuławiński, Radca Prawny, Senior Associate, Deloitte Legal, Robert Uhl, Adwokat, Managing Associate, Deloitte Legal, Monika Skocz, Radca prawny, Managing Associate, Deloitte Legal

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW