Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Dobra zmiana w hotelarstwie

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Jakub Kleban, dyrektor Działu Wycen w Polsce, JLL
Jakub Kleban, dyrektor Działu Wycen w Polsce, JLL

Rok 2015 był bardzo dobrym rokiem dla sektora hotelowego w Polsce – pomimo dalszego dynamicznego wzrostu podaży, współczynnik RevPAR1 wzrósł na wszystkich najważniejszych rynkach hotelowych w kraju.

Po udanym roku 2012, kiedy odbywały się w Polsce wydarzenia związane z Mistrzostwami Europy w Piłce Nożnej (UEFA EURO 2012), branża hotelowa przeżywała słabszy okres w latach 2013 – 2014. Duża część obiektów odnotowywała wtedy pogorszenie wyników operacyjnych. 2015 był jednak zdecydowanie lepszy dzięki wyraźnemu wzrostowi obłożenia oraz długo oczekiwanej poprawie średniej ceny.    

Wskaźnik RevPAR, czyli przychód na dostępny pokój, wzrósł w ubiegłym roku w Polsce o około 10% (według danych STR), a na niektórych rynkach - takich jak Łódź czy Trójmiasto - nawet przekroczył ten poziom. W większości dużych miast wzrósł popyt zarówno ze strony gości krajowych jak i zagranicznych.

Jak wynika z danych Ministerstwa Sportu i Turystyki, w 2014 r. nasz kraj odwiedziło 15,8 mln turystów, którzy co najmniej jedną noc spędzili w hotelu. Liczba gości rośnie systematycznie od kilku lat, a dane z pierwszego półrocza 2015 pokazują blisko 5% wzrost liczby turystów. Oprócz wzmożonego ruchu turystycznego dynamicznie rozwija się sektor MICE (Meeting, Incentive, Conference & Exhibition), który jest jednym z głównych motorów rozwojowych hotelarstwa.

Więcej gości, więcej inwestycji

W odpowiedzi na rosnący popyt branża hotelowa w Polsce cały czas się rozwija i dostosowuje do potrzeb rynku. W ostatnich pięciu latach co roku oddawano do użytku średnio 100 nowych hoteli. Na koniec 2014 r. funkcjonowało w Polsce około 2 500 hoteli, oferujących ponad 120 000 pokoi.

Wpływ na dynamiczny rozwój tego sektora miała z pewnością dobra kondycja polskiej gospodarki, jako że zdecydowana część popytu na usługi hotelowe generowana jest przez gości głównie z segmentu biznesowego i korporacyjnego. Dlatego dobre wyniki hoteli zawdzięczamy m.in. dalszemu rozwojowi sektora nowoczesnych usług dla biznesu, szczególnie w takich miastach jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, gdzie obok Warszawy powstaje najwięcej obiektów tego typu. Warszawa jest nadal największym rynkiem hotelowym w Polsce, zarówno pod względem podaży pokoi hotelowych (chociaż Kraków ma najwięcej hoteli), jak i popytu na miejsca noclegowe. Co ciekawe, średni przychód na dostępny pokój (RevPAR) w 2015 r. dla obu miast był na takim samym poziomie i wyniósł nieco ponad 200 zł.

Na rosnącą liczbę inwestycji hotelowych, oprócz wspomnianych wcześniej czynników, ma także wpływ coraz większa rozpoznawalność polskich miast jako atrakcyjnego kierunku dla turystów zagranicznych oraz ich łatwa dostępność dzięki coraz liczniejszym połączeniom lotniczym z innymi miastami w Europie i na świecie.

Rozwój infrastruktury, w tym lotnisk, autostrad, dróg ekspresowych i szybkich połączeń kolejowych przyciąga coraz więcej gości z relatywnie nowych kierunków, takich jak Skandynawia czy Azja. Jednocześnie poprawa komunikacji zwiększa mobilność turystów krajowych. Korzystają na tym głównie największe polskie miasta, które konkurują ze sobą zarówno o turystów indywidualnych, jak i biznesowych, inwestując w atrakcje turystyczne, duże hale widowiskowo-koncertowe czy centra kongresowo-konferencyjne takie jak ICE czy Tauron Arena w Krakowie, AmberExpo w Gdańsku, Narodowe Forum Muzyki we Wrocławiu oraz Międzynarodowe Centrum Kongresowe w Katowicach. Tego typu działania władz lokalnych poprzez inwestycje są szczególnie mile widziane wśród operatorów hoteli, a deweloperzy uwzględniają je przy podejmowaniu decyzji o kolejnych lokalizacjach swoich projektów.

Transakcje inwestycyjne w segmencie hotelowym

Wzrost atrakcyjności polskiego rynku hotelowego i jego dobre perspektywy dalszego rozwoju powodują zwiększenie zainteresowania ze strony inwestorów. Świadczą o tym transakcje, takie jak zakup hotelu Sheraton Warsaw przez JV Benson Elliot Capital Management LLP, Walton Street Capital i Algonquin czy ‘forward purchase’ projektu hotelowego Holiday Inn Warsaw City Centre (otwarcie zaplanowane na rok 2018) przez Union Investment, który to fundusz nabył również Radisson Blu Wrocław oraz hotel Hampton by Hilton Warsaw City Centre. Również lokalni inwestorzy widzą potencjał w branży hotelarskiej, co pokazują transakcje hotelami Orbisu pod marką Mercure w Mrągowie, Lublinie i Zamościu. Pierwszy został kupiony przez spółkę Deporium za około 20 mln złotych, a dwa pozostałe przez DWP za 21,5 mln złotych. Obecnie negocjowane są umowy sprzedaży kilku hoteli, więc spodziewamy się kolejnych transakcji w nadchodzących miesiącach. To zwiększone zainteresowanie w ostatnim czasie wynika nie tylko z dobrych perspektyw rozwoju polskiego rynku hotelowego, ale również z ograniczonej podaży produktu typu ‘prime’ dostępnego na sprzedaż w segmencie nieruchomości komercyjnych oraz chęci dywersyfikacji portfela.

Według globalnego raportu Hotel Investment Outlook 2016 przygotowanego przez JLL, ubiegły rok był jednym z najlepszych pod względem transakcyjnym – na świecie sprzedano hotele na łączną kwotę 85 mld dolarów, czyli o 50% więcej niż w 2014. Według analityków JLL, w 2016 r. inwestorzy będą szukać okazji na mniej dojrzałych rynkach regionu Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki i w miastach poza ścisłą czołówką. Spodziewane jest również większe zainteresowanie tymi lokalizacjami ze strony ‘private equity’ z uwagi na atrakcyjne stopy zwrotu w porównaniu z rynkami bardziej dojrzałymi. Jest to dobry argument do inwestowania na polskim rynku hotelowym, gdzie oczekiwane stopy kapitalizacji dla najlepszych produktów w Warszawie szacowane są na poziomie około +/-7% w przypadku umów o zarządzanie. W przypadku długoterminowej umowy najmu dla najlepszych produktów może to być nawet 6% lub mniej z uwagi na fakt, że ryzyko operacyjne w głównej mierze przerzucone jest na najemcę. Oznacza to, że stopy kapitalizacji dla inwestycji hotelowych w Polsce są wciąż atrakcyjne w porównaniu do rynków zachodnich, gdzie ich poziom jest średnio o około 100-200 punktów bazowych niższy i np. w Londynie czy Paryżu kształtuje się w przedziale 4%-5%.

Według badania ‘Hotel Investor Sentiment Survey’, przeprowadzonego przez JLL wśród inwestorów pod koniec ubiegłego roku, oczekiwana jest dalsza poprawa wyników operacyjnych najlepszych polskich hoteli w krótkim i średnim terminie oraz kompresja stóp kapitalizacji. Powinno to znaleźć odzwierciedlenie w aktualizacji wartości aktywów spółek posiadających hotelowe nieruchomości inwestycyjne w swoich portfelach. Już dziś, między innymi dzięki wzrostowi przychodu na dostępny pokój (RevPAR), zysk operacyjny wielu hoteli oraz portfeli znacznie się poprawił, co przekłada się na ich wartość kapitałową.

Jak wycenia się hotele?

Wycena hoteli jest nieco bardziej skomplikowana niż wycena innych nieruchomości komercyjnych. Oprócz analizy kluczowych wskaźników operacyjnych, takich jak obłożenie, średnia cena za pokój czy zysk na dostępny pokój, szczegółowo analizowane są koszty i przychody z gastronomii (Food & Beverage) oraz pozostałych funkcji hotelu (Minor Operated Departments), jak SPA itp. Niezbędna jest również analiza i tzw. benchmarking współczynników dochodowości poszczególnych departamentów oraz pozycji kosztowych względem rynku, aby móc ocenić efektywność operacyjną danego hotelu. Stąd bardzo istotny jest dostęp do tego typu danych i monitorowanie zmieniających się trendów. JLL na bieżąco analizuje dane w ramach wyspecjalizowanego zespołu Hotels & Hospitality Group, który na co dzień zajmuje się doradztwem w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości hotelowych, asset managementu, pomocy przy uzyskaniu finansowania czy wyboru operatora, jak również doradztwem technicznym i wycenami nieruchomości dla różnego rodzaju celów. 

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW