Ostatnie dwa lata to zdecydowanie najlepszy okres pod względem skali ekspansji sektora logistycznego w Polsce. W okresie od września 2016 do września 2017 całkowite zasoby tego rynku wzrosły aż o 18% i wynoszą obecnie 12,86 mln mkw. Popyt na nowe powierzchnie utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, który napędzany jest m.in. szybkim rozwojem sektora handlowego, logistycznego i e-commerce oraz coraz większą aktywnością firm z branży produkcyjnej, motoryzacyjnej i AGD. Pozytywny obraz rynku dopełnia niski i stabilny poziom wskaźnika pustostanów (5,4%) oraz wciąż wysoka aktywność inwestycyjna – ponad 1,05 miliona mkw. znajduje się w budowie.
Korzystne prognozy ekonomiczne, wysoki potencjał gospodarczy Polski oraz dalsza poprawa infrastruktury drogowej pozostaną głównymi czynnikami rozwoju rynku logistycznego w 2018 roku. Istnieją jednak pewne przesłanki, które każą ostrożnie sondować dynamikę rozwoju sektora z uwagi na możliwy wzrost czynszów najmu generowany przez rosnące koszty inwestycyjne, w tym materiałów i usług budowlanych, a także malejącą dostępność siły roboczej. Wkrótce rynek logistyczny zmierzy się również z oddziaływaniem nowych przepisów ustawy ograniczającej handel w niedzielę, które mają wejść w życie od 1 marca 2018 roku. Wynikające potencjalne straty dla sektora handlowego i logistycznego będą zapewne częściowo zrekompensowane przez wzrost aktywności zakupowej w sklepach internetowych, których ustawowy zakaz handlu nie obejmuje.
Adrian Semaan, konsultant w dziale Powierzchni Magazynowych i Logistycznych w firmie Cushman & Wakefield
Kluczowym czynnikiem będzie zagęszczenie konkurencji w najbardziej atrakcyjnych aglomeracjach. W Warszawie coraz trudniej znaleźć wolne tereny pod budownictwo i trzeba się spodziewać częstszych wyburzeń w centralnych dzielnicach oraz rozlewania się miasta. Coraz większa konkurencja ma także miejsce w innych dużych miastach wojewódzkich, choć wciąż w stopniu nieporównywalnym z Warszawą.
Kuba Karliński, członek zarządu Magmillon
W tym roku zaobserwowaliśmy dość wysoką aktywność transakcyjną i inwestycyjną na polskim rynku biurowym, a wyjątkową na rynku mieszkaniowym. Zarówno w jednym, jak i drugim przypadku fazie wzrostowej sprzyjała ogólna dobra koniunktura gospodarcza, która pociągnęła za sobą wysoki popyt na powierzchnie pod wynajem oraz własne M.
W najbliższym czasie o kondycji rynku biurowego w Polsce decydować będzie kilka czynników: aktywność deweloperów komercyjnych, utrzymująca się wysoka atrakcyjność inwestycyjna, jaką Polska cieszy się w oczach podmiotów zagranicznych oraz wzrost zatrudnienia w centrach usług biznesowych będących największym odbiorcą nowoczesnej powierzchni biurowej. Wyzwaniem dla rynku będzie zaś absorbcja znajdującej się w planach podaży oraz efekt, jaki rosnący rynek biurowy klasy A będzie miał na segment nieruchomości starszych generacji. Całkowite krajowe zasoby powierzchni biurowej wyniosły pod koniec roku blisko 9,5 mln mkw. Rok 2018 powinien przynieść w Polsce przekroczenie historycznej granicy 10 mln mkw..
Jeżeli chodzi o rynek mieszkań, także mamy obecnie do czynienia z hossą. Jak wynika z najnowszych badań GUS, od stycznia do października do użytkowania oddano blisko 69 tys. lokali przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. To prawie o 12% więcej, niż w analogicznym okresie w zeszłym roku. Jeszcze bardziej imponująco prezentują się dane dotyczące mieszkań, których budowę rozpoczęto (wzrost o 23%) lub na których budowę wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem (wzrost o 27%). Deweloperzy budują dziś dwa razy więcej, niż cztery lata temu i póki co nie zwalniają nogi z gazu. Może to wynikać z faktu, że rynek mieszkaniowy w Polsce zaczyna coraz mocniej interesować zagranicznych inwestorów instytucjonalnych.
Michał Styś, Dyrektor Zarządzający OPG Property Professionals
E-commerce już od jakiegoś czasu kształtuje kierunki rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych, a w przyszłości będzie mieć jeszcze większy wpływ zarówno na branżę magazynową, jak i tradycyjne sklepy czy centra handlowe. Technologia stworzyła konsumentów internetowych, a ci wyznaczyli standardy jakości sprzedaży. Oczekują oni rozwiązań, które zarówno umożliwią im ocenę produktu przed zakupem, jak i pozwolą otrzymać towar w możliwie najkrótszym czasie. Dlatego doręczanie zamówień tego samego dnia i zminimalizowanie czasu oczekiwania na przesyłkę do kilku godzin to wyzwanie numer jeden branży magazynowej i logistycznej. Aby sprostać oczekiwaniom konsumentów co do terminu dostawy produktu i być bliżej nich, kluczowe stają się mniejsze obiekty magazynowe typu City Logistics, wpisane w etap tzw. ostatniej mili (last mile delivery). Będą zlokalizowane w granicach, a być może i w centrach dużych aglomeracji miejskich, a także przystosowane do szybkiej rotacji produktu. Z tego względu tzw. ostatnia mila jest już strategicznym zjawiskiem w łańcuchu e-handlu. Jednak termin ten należy traktować szerzej aniżeli komfort konsumenta przy odbiorze przesyłki i zapewnieniu mu maksimum elastyczności. Nie należy zapominać również o potrzebie obsługi zwrotów i reklamacji. Z drugiej strony popytem cieszyć się będą duże regionalne, a nawet i ponadregionalne huby logistyczne przekraczające powierzchnią 100 - 120 tys. m kw. (jak zrealizowane przez Panattoni Europe obiekty dla firmy Amazon). To w nich odbywać się będzie magazynowanie i sortowanie przy mniejszej rotacji produktu, a sama ich struktura nieco ulegnie zmianie ─ będą wyższe od standardowych, przynajmniej częściowo, z wbudowanymi antresolami, a proces logistyczny będzie realizowany przy udziale automatyki i robotyki.
Marek Dobrzycki, Managing Director Panattoni Europe
