Odpowiada  Monika Sitowicz, adwokat, partner w Dziale Prawa Nieruchomości Dentons.

Prawo warstwowe czy też prawo zabudowy to instytucja, która pozwoliłaby oderwać własność niektórych obiektów położonych nad albo pod gruntem, poprzez nadanie im statusu odrębnej nieruchomości.

Zgodnie z kodeksem cywilnym nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Własność gruntu rozciąga się zatem na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Taka formuła prawa własności nieruchomości wyklucza własność „warstwową”, tzn. taką, która pozwalałaby na odrębną własność poszczególnych „warstw” czy przedmiotu zabudowy (np. podziemnego parkingu, platformy wybudowanej nad torami czy też tunelami albo budynku posadowionego na takiej platformie).

Prawo zabudowy, w różnych formułach występuje w regulacjach prawnych innych państw europejskich (np. w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Francji czy Włoszech). Problem braku podobnej regulacji w Polsce dotyka dla przykładu Polskie Koleje Państwowe, które poszukują partnerów komercyjnych do zagospodarowania licznych terenów PKP w centrach miast (np. okolic Dworca Centralnego w Warszawie), ale też gminy, które planują wspólne z partnerami prywatnymi inwestycje w nieruchomości.

Obecnie nieliczne inwestycje nad albo pod cudzym gruntem realizowane są na podstawie umów dzierżawy albo najmu. Jednak bez możliwości uzyskania odrębnego tytułu własności czy użytkowania wieczystego do takich „warstw” nieruchomości, inwestowanie w nie będzie trudne, a w wielu wypadkach niemożliwe, zwłaszcza jeśli dana inwestycja finansowana jest przez bank - wobec braku możliwości ustanowienia zabezpieczeń odpowiadających zabezpieczeniom ustanawianym przez właścicieli czy użytkowników wieczystych (głównie hipotek na rzecz banków finansujących).

Aktualnie konsultowany jest projekt zmian do kodeksu cywilnego (oraz innych ustaw) i wprowadzenia do kodeksu cywilnego „prawa zabudowy”  jako nowego ograniczonego prawa rzeczowego na cudzej nieruchomości umożliwiającego korzystanie z gruntu z jednoczesnym istnieniem odrębnej własności budynków lub innych urządzeń trwale  z gruntem związanych. Zgodnie z projektem – zbywalnego i dziedzicznego, ustanawianego na okres od 30 do 100 lat.  Oceniając długość procesu legislacyjnego należy się spodziewać, iż ta nowa regulacja wejdzie do systemu polskiego prawa nie wcześniej niż za około 2 lata.